14 декабря 2010: Как вложить деньги в недвижимость? Плюсы, минусы и перспективы

Как вложить деньги в недвижимость? Каким капиталом нужно доля этого обладать и кому его доверить? Об этом рассказывают аналитики Tranio.Ru. Все операции с недвижимостью являются предметом особого контроля со стороны правительств и в обязательном порядке облагаются налогами. В связи с этим уже в 19 веке в США была предложена модель создания инвестиционных фондов. Что это такое? Выражаясь простыми словами, инвестиционный фонд недвижимости — это фирма, которая инвестирует средства в недвижимое имущество или ипотечные кредиты. Прибыль она получает за счёт роста цен на недвижимость, сдачи недвижимости в аренду или получения процентов по ипотеке. При этом инвестиционные фонды — и это их главная особенность — не должны платить корпоративный налог на прибыль, что делает их законным средством снижения налоговой нагрузки для инвесторов. Участники фонда выплачивают государству только налог на полученный доход, избегая, таким образом, двойного налогообложения.
Чем хороши Фонды недвижимости имеют существенно более высокую доходность, чем акционерные фонды. Они значительно меньше подвержены рискам, традиционно сопутствующим осуществлению рыночных операций. По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости США (NAREIT), в отличие от других сегментов рынка, испытывающих значительные трудности в условиях мирового финансового кризиса, индекс совокупной доходности инвестиционных фондов только в октябре вырос на 4,5%, а его рост за прошедшие месяцы 2010 года составил 23,9 %. Второе преимущество инвестирования в фонд недвижимости — его высокая ликвидность (то есть "подвижность"). Инвестор имеет возможность в любое время покупать и продавать имущество или ценные бумаги, вложенные в фонд; он может диверсифицировать свои активы, вкладывать деньги в объекты, расположенные в разных регионах и так далее. Это сокращает риск потери доходов, которая может быть вызвана падением цен на недвижимость в одном городе или стране.
Чем плохи Было бы опрометчиво считать инвестиционные фонды недвижимости идеальным инструментом вложения. Им присущ и ряд недостатков. Как это нередко случается, основной недостаток является прямым следствием главного преимущества: поскольку фонды обязаны выплачивать 90 и более процентов дохода своим пайщикам, у них остаётся лишь 10 % прибыли для повторного вложения в оборот. В связи с этим стоимость активов инвестиционных фондов растёт значительно медленнее, чем при использовании иных моделей инвестирования. Другой недостаток — в том, что на инвестиционные фонды недвижимости не распространяется ряд налоговых льгот, которыми пользуются прочие юридические лица. В связи с тем, что такие фонды уже освобождены от корпоративного налога на прибыль. Кроме того, следует учитывать, что, несмотря на устойчивость инвестиционных фондов к колебаниям цен на недвижимость и изменению рыночной конъюнктуры, они также подвержены риску при значительных колебаниях котировок на фондовых биржах, особенно в условиях финансовых кризисов.
Какой выбрать Согласно Закону 1960 года, в США инвестиционные фонды разделяются на 3 основных типа: фонды недвижимости, ипотечные и гибридные фонды. Фонды недвижимости составляют основную часть существующих инвестиционных фондов. Инвесторы, вкладывающие свои активы в такие фонды, получают доход от сдачи недвижимости в аренду, а также от изменения её стоимости. Ипотечные фонды (которых на раннем этапе становления инвестиционных фондов было больше всего) в настоящее время составляют лишь около 6% от общего количества инвестиционных фондов в США. Подобные фонды получают доход от процентов по ипотечным кредитам. Промежуточное положение между двумя названными типами занимают гибридные фонды, однако они менее всего распространены. Инвестиционные фонды недвижимости есть и в Европе, но практика их создания имеет значительно менее продолжительную историю. Так, в Великобритании закон, регулирующий порядок функционирования инвестиционных фондов недвижимости, вступил в силу только в 2007 году. Инвестиционные фонды в стране имеют характеристики, схожие с фондами в США, однако могут относиться только к закрытому типу фондов. Во Франции фонды недвижимости появились в 2003 году, и на сегодняшний день именно в этой стране зарегистрированы три крупнейших европейских инвестиционных фонда. Хотя наибольшую популярность инвестиционные фонды недвижимости завоевали в Германии, где инвестированием в них нередко занимаются даже частные лица. В России фонды недвижимости получили название закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", "закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом", вследствие чего подобный фонд освобождается от уплаты налога на имущество, а также получает право отложить уплату налога на прибыль. Характерной особенностью ЗПИФ в России является долгосрочный характер вкладываемых в них инвестиций.
Кому подходят Таким образом, инвестиционные фонды недвижимости представляют собой достаточно гибкий и надёжный способ вложения, позволяющий участникам фонда получать стабильный высокий доход при минимальных рисках. Тем не менее, их нельзя рекомендовать тем, кто стремится получить быструю прибыль, а также тем, для кого важна возможность оперативного вывода вложенных средств, поскольку это не предусмотрено структурой и характером функционирования фондов. В общем, инвестиционные фонды недвижимости предназначены именно для тех инвесторов, которые: — способны осуществлять долгосрочное планирование вложения, — уже обладают определёнными финансовыми ресурсами, — и, как следствие, не стремятся к быстрому обогащению.

"В 2006 году из средств федерального и местного бюджета Волгоградской области в фонд было переведено 140 миллионов рублей на развитие инфраструктуры венчурного финансирования субъектов малого предпринимательства в научно-технической сфере, — рассказали в пресс-службе. — Для определения управляющей компании администрацией Волгоградской области проведен ряд конкурсов, который выиграла московская компания. Позже выяснилось, что ее руководством были предоставлены подложные документы с завышенной стоимостью активов". "Организаторы схемы перечислили средства на счета специально созданного закрытого паевого инвестиционного фонда со схожим названием. Согласно условиям конкурса, вторым пайщиком стал частный инвестор, который внес равную долю. Таким образом, на счетах паевого фонда образовалось 280 миллионов рублей", — сообщили в ДЭБ корреспонденту ИТАР-ТАСС. В 2009 году управляющая компания формально провела конкурс для размещения средств в активы предприятий малого бизнеса, победителями которого стали две подконтрольные злоумышленникам фирмы, не соответствующие критериям отбора. "На их счета было переведено 136 миллионов рублей, которые затем были направлены на погашение кредита, полученного в одном из московских банков. Остальные 140 миллионов рублей были размещены на депозитах коммерческих банков под проценты", — отметили в пресс-службе. В ходе оперативно-розыскных мероприятий в Москве и Волгограде были проведены обыски, изъяты печати фирм-однодневок и бухгалтерские документы, свидетельствующие о противоправной деятельности. На расчетные и депозитарные счета управляющей компании в сумме 149,8 миллиона рублей наложен арест.

С завтрашнего дня Сбербанк запускает линейку открытых паевых фондов для населения, заявил вице-президент банка Андрей Голиков. Пока у банка будет три ПИФа: фонд акций, облигаций и смешанных инвестиций (акций и облигаций). Минимальная сумма инвестирования в каждый из фондов —15 000 рублей. "Мы умышленно не усложняли линейку"- отмечает Голиков. Реализация ПИФов будет производиться через 227 отделений банка. "Цифра в 500 млн-1 млрд руб. для нас достижима",- отмечает Голиков, оценивая планы по привлечению средств в ПИФы на следующий год. Гендиректор УК Сбербанка Екатерина Тюрина рассказала, что уже принято решение о предложении новой услуги — "депозит + ПИФ". Ее суть будет заключаться в том, что если клиент покупает паи фондов, он получает право открыть депозит в Сбербанке с повышенной ставкой. Прежде Сбербанк продавал через свои отделения ПИФы сторонних управляющих компаний. После запуска собственных ПИФов банк не прекратит с ними сотрудничать. "В следующем году мы проведем конкурс и отберем управляющие компании, которые допустим к партнерству",- отмечает Голиков. По его словам, после подведения в начале следующего года итогов по запуску ПИФов Сбербанк примет решение о расширении продуктовой линейки. По словам Тюриной, у компании есть планы управлять средствами негосударственных пенсионных фондов и состоятельных клиентов. Сейчас в УК Сбербанка работает 17 человек, их численность будет увеличиваться по мере развития компании. Основные затраты банка на запуск УК в нынешнем году — формирование уставного капитала в размере 150 млн руб, отметила Тюрина. Сейчас в России 23 открытых и интервальных фонда разных категорий, у которых, по данным Национальной лиги управляющих на 30 ноября, стоимость чистых активов превышает 1 млрд руб. А для ведущих управляющих компаний, которые давно присутствуют на рынке, 1 млрд руб. — не очень большие деньги. Так, у УК "Уралсиб" в одном только открытом фонде акций "Фонд первый" — 9,9 млрд руб.

Этот документ был инициирован президентом Российской Федерации Дмитрием Медведевым и призван заменить базовый закон от 1992 года, практика применения которого показала необходимость его корректировки, уточнения основ и содержания деятельности по обеспечению безопасности, полномочий органов госвласти в данной области, а также статуса Совбеза России. В рамках работы над текстом депутаты прописали в нем норму о том, что, помимо органов власти, граждане и общественные объединения также участвуют в реализации государственной политики в области обеспечения безопасности. Согласно инициативе главы государства, основными принципами обеспечения безопасности является соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, законность, системность и комплексность применения органами власти политических, организационных, социально-экономических, информационных, правовых и иных мер обеспечения безопасности. Среди других постулатов — приоритет предупредительных мер. Еще один важный пункт повестки — изучение в первом чтении законопроекта, направленного на обеспечение достаточного уровня покрытия рисков и повышение финансовой устойчивости профессиональных участников рынка ценных бумаг. В частности, устанавливаются требования к минимальному размеру собственных средств профучастников, пояснил журналистам один из авторов документа единоросс Юрий Исаев. Так, для дилерской, брокерской деятельности или операций по управлению ценными бумагами предполагается зафиксировать планку в 50 миллионов рублей, для паевых инвестиционных фондов (ПИФ) и негосударственных пенсионных фондов (НПФ) — 80 миллионов, для клиринговой деятельности — 100 миллионов, для фондовой биржи — 200 миллионов рублей. В случае совмещения нескольких видов деятельности на рынке будет применяться наибольшая планка. "Принятие законопроекта позволит сделать рынок станет более прозрачным", — считает разработчик. Он обратил внимание, что заложенные в документе критерии полностью соответствуют нормативам ФСФР, которые должны начать действовать с 1 июля 2011 года. На эту же дату запланировано вступление в силу новых норм. Исаев уверен, что у профучастников рынка ценных бумаг не возникнет новых обязанностей с принятием законопроекта, поскольку поэтапное повышение требований к минимальному размеру собственных средств начато 30 июля минувшего года. На первое чтение во вторник вынесены важные поправки в закон "О рекламе". В данный момент реклама медицинских услуг по искусственному прерыванию беременности должна содержать предупреждение о возможности наступления вредных последствий для здоровья женщины, напомнил соавтор инициативы, депутат Виктор Звагельский. В развитие этого предлагается в соответствующей статье ввести предупредительную надпись, которая бы указывала на реальные последствия искусственного прерывания беременности, а именно на то, что это может явиться причиной бесплодия женщины. "Также законопроектом предлагается запретить утверждать в рекламе медицинских услуг по искусственному прерыванию беременности о том, что такие медицинские услуги являются простыми и безопасными", — сказал парламентарий. Кроме того, депутаты готовятся изучить во втором чтении подготовленные депутатами корректировки в Уголовный кодекс и кодекс об административных правонарушениях, усиливающие меры по предотвращению продажи несовершеннолетним алкогольной продукции и пива. Так, предусматривается возможность приостановления действия лицензии на оборот алкогольной продукции в случае ее розничной продажи несовершеннолетним. Также предлагается дополнить УК РФ статьей, устанавливающей при наличии признака неоднократности (в течение одного года со дня наложения административного наказания) уголовную ответственность за сбыт несовершеннолетним алкоголя и пива. Примечательно, что буквально на прошлой неделе аналогичные поправки, усиливающие санкции за продажу алкоголя и пива детям, внесло на рассмотрение Госдумы правительство, сообщает ИТАР-ТАСС.

В этом году такой инструмент появился в России. С 1 января приказом ФСФР узаконены закрытые ПИФы художественных ценностей. В их активы помимо денежных средств могут входить живопись, графика, скульптура, фото- и киноархивы, книги, музыкальные инструменты и даже старинные монеты и марки. Доходы пайщиков формируются за счет роста стоимости этих объектов, а также их экспонирования. Первой в конце августа два таких ПИФа зарегистрировала УК "Лидер": "Собрание" — для всех и "Собрание фотоэффект" — для квалифицированных инвесторов. Примерно через месяц по одному художественному фонду создали УК "Атланта" и "Монетный двор траст". А в конце ноября ФСФР зарегистрировала еще два ПИФа — также под управлением "Монетный двор траст" и УК "Агана". Стать пайщиком такого фонда не так просто: обычно инвесторы приобретают паи ЗПИФа в период формирования фонда, а гасят — после его прекращения, через 10-15 лет. Кроме того, входной билет в них, как правило, стоит миллионы рублей (см. таблицу). Редкое исключение — фонд "Собрание фотоэффект", размещение паев которого на текущей неделе начала УК "Агана". Он рассчитан на широкий круг инвесторов, утверждает замгендиректора по развитию "Аганы" Владислав Смирнов. Минимальная сумма инвестиций в него — 500 000 руб. Предполагается, что в его активах заметное место займут фотографии. Другие управляющие информацию о включенных в фонды активах пока не разглашают. По мнению Смирнова, после кризиса в период неопределенности на финансовых рынках альтернативные инвестиции в художественные ценности вызовут интерес потенциальных инвесторов — любителей искусства. Правда, "Лидеру" попытка сформировать свой фонд, похоже, не удалась. Во вторник на сайте компании появилось сообщение о завершении срока формирования ЗПИФ "Собрание", в течение которого УК не набрала запланированные 2 млрд руб. Комментировать это представители компании отказались. "ЗПИФы — удобный инструмент не только для инвестиций, но и для "упаковки" личных активов состоятельных клиентов, — напоминает один из участников рынка. — Он позволяет, к примеру, избежать уплаты налога на доходы при каждой продаже дорогого предмета искусства". ПИФы художественных ценностей для широкого круга инвесторов вряд ли войдут в моду. "Закрытая форма ПИФа неудобна для розничного продукта, практически нет экспертов, способных составить адекватный портфель арт-активов, слишком велики издержки на хранение, страхование, оценку имущества в таком фонде", — перечисляет старший аналитик MFO УК "Альфа-капитал" Михаил Лобанов. Согласно правилам действующих фондов на это может уходить 10-20% (!) от стоимости чистых активов в год. Но эксперты уверены, что посткризисный период благоприятен для входа инвесторов в рынок предметов искусства. Он достаточно уверенно восстанавливается после снижения, спровоцированного мировым финансовым кризисом, опережая фондовый рынок. Так, индекс аукционных цен произведений искусства Mei Moses All Art за три квартала 2010 г. вырос примерно на 8% против 6% у S&P 500. В середине ноября в течение нескольких дней на аукционах Phillips de Pury, Sotheby's и Christie's в Нью-Йорке, где выставлялось современное и модернистское искусство, было выручено $652,3 млн. Были установлены ценовые рекорды по работам 26 художников. "Во многих случаях на работы стоимостью более $20 млн эстимейты вернулись на уровень, достигнутый на пике рынка. С начала рецессии прошло менее двух лет, а у нас на сегодняшних торгах установлено 11 рекордов", — говорит Бретт Горви из Christie's. Лучший вариант участия в арт-рынке, по мнению Лобанова, не фонды, а приобретение реальных предметов искусства первого эшелона, которые стабильно дорожают в среднем на 7-10% год. К тому же они приносят владельцам большое эстетическое удовольствие.

Автореферат на основе данных «Аргументы и факты», «Вести.Ru», «Ведомости».

Подобные документы:

• На починку автодорожных подъездов по городу Киеву Европейский инвестиционный банк выделил Государственной службе автомобильных дорог Украины еще 450 млн евро
  
• Банк ВТБ24 рассказал об итогах 2010 года и поделился прогнозами на текущий год: банкиры обещают, что в 2011 году рынок ипотечных кредитов вырастет на 20%, а сам ВТБ24 планирует вдвое увеличить сумму выдачи кредитов
  
• Объем жилищных кредитов физлицам, в том числе ипотечных, в рублях и в иностранной валюте за январь-май 2011 года в РФ вырос на 4,8% — до 1,357 триллиона рублей на 1 июня с 1,295 триллиона рублей на начало года, следует из материалов, опубликованных на сайте ЦБ РФ
  

ДФК-финанс 2009-2011