Дом Вход Поиск
Аналитика
Курсы
Рынок
Экспорт
Индикаторы
Прогнозы
Forex

9 апреля 2008: В поисках внутренней красоты

Рынок арендуемого в Москве жилья не имеет единой среди риэлторов классификации. Поэтому все экспертные оценки, приводимые в прессе — и этот текст не исключение — субъективны. "Подсчитать количество сдаваемых квартир на сегодняшний день не представляется возможным, поскольку договоры аренды не подлежат обязательной регистрации. Остается только догадываться, — говорит гендиректор компании "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев. — Я считаю, что в Москве сдаётся около 5% существующего жилого фонда". А директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Андрей Садо оценил "парк" арендуемых столичных квартир в 250 тысяч штук. Порядка 25-30% из них риэлторы не выпускают из поля зрения. Именно эта часть предложения представляет собой дорогой сегмент — от $3 тысяч в месяц и выше. "Основную массу сдаваемого городского жилья представляют квартиры эконом-класса ценой 25-40 тысяч рублей в месяц. И совсем мало на рынке представлено квартир, условно говоря, бизнес-класса по 50-100 тысяч рублей", — добавляет руководитель отдела аренды компании "Контакт — Элитная недвижимость" Мария Пехтерева, согласная с количественной оценкой предложения в Москве. "Правда, оборот на нашем рынке в денежном выражении, оцениваемый прессой примерно в $4 млрд в год, я думаю занижен раза в полтора", — добавляет она, Привычка к роскоши Впрочем, в определении нынешнего тренда эксперты солидарны. "Одна из главных тенденций рынка элитной аренды, проявившаяся в прошлом году — сокращение предложения квартир из-за увеличения неликвидного жилья", — говорит Садо. "Примерно треть, казалось бы, пригодных для успешной аренды жилья квартир, не соответствует ожиданиям арендаторов, — горюет Пехтерева. — У арендаторов все чаще проявляется любовь к luxory". Дело в том, что хозяева дорого оцененных квартир поднимают цены, не сопровождая новые цены улучшением предложения, объясняют эксперты. Основанием для повышения цен зачастую служит простое желание хозяина, который ориентируется на свои инфляционные ожидания. "К увеличенной на величину годовой инфляции цене аренды, арендодатель приплюсовывает свои индивидуальные фантазии — вот и получается нереальная цена на объект. Она фактически запретительная для квартиры хотя бы без свежего ремонта", — утверждает Пехтерева. Неликвидные предложения стоят на рынке месяцами, говорит Пехтерева, а собственники не только не снижают своих цен, но и ничего не делают для улучшения качества своих объектов. Их позиция в вопросе ценообразования, как правило, заключается в том, что дом имеет уникальное расположение, а качество среды внутри жилища — вторично. Арендаторы же сегодня ценят состояние квартиры гораздо выше, нежели раньше. Поэтому солидная часть квартир простаивает невостребованными. Дефицит скромности Сокращение объема предложения касается не только дорогого, но и дешевого сегмента рынка. По данным компании "Миэль-Аренда" на протяжении последнего полугодия на рынке городской аренды сохранялась тенденция по снижению объема предложения квартир и в эконом-классе. "Многолетний лидер по объему спроса на рынке городской аренды — дешевый сегмент, начал уступать позиции следующей ценовой категории — квартирам бизнес-класса", — заявила "Газете" первый замдиректора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. По ее словам, спрос на аренду квартир нижней ценовой категории начал сокращаться, зато спрос в сегменте бизнес-класса вырос. И здесь причина та же: дешевые московские квартиры не могут стоить тысячу долларов, как бы ни хотели этого их хозяева, не улучшая качества своего предложения. А построенные за последние годы квартиры бизнес-класса частично заместили некачественное предложение в эконом-классе. Но только частично — вот и образовался дефицит предложения. В результате, по словам Садо, в прошлом году ставки аренды росли на 20-30% в зависимости от сегмента рынка. И это касается не только городского жилья. Садо рассказал "Газете", как в прошлом году в процессе сдачи таунхауса в коттеджном поселке "Росинка" два иностранца устроили аукцион, и подняли цену со стартовых $25 тысяч до $32 тысяч. Такие аукционы — явление не редкое на рынке. "Правда, очень скоро победитель аукциона сбежал из своего жилья из-за транспортных проблем. То направление теперь слишком перегружено для ежедневных визитов в московский офис", — иронизирует Садо. Самым дорогим в текущий момент предложением по данным компании "Контакт — Элитная недвижимость" является 7-комнатная квартира в "Алых Парусах" (500-метровый пентхаус), за которую хозяева просят 35 тысяч евро (около $52 тысяч) в месяц. "Уйдет. Вне всяких сомнений", — уверена Пехтерева. Никаких причин к перемене тенденции роста цен на рынке она не видит, как и ее коллеги из других компаний. Все эксперты считают, что в этом году тенденция к росту арендных ставок подтвердится. Но если специалисты Penny Lane и "Контакта" прочат рынку рост арендных ставок на треть по итогам года, то Андреев из "Пересвет-Недвижимость" ждет только 15%. Заплати налоги — и подними цену Другая заметная тенденция последнего времени связана с поведением арендодателей, которые все чаще сдают квартиры "вбелую", дабы представить представить честные налоговые декларации фискальным органам. В первую очередь, это касается рынка элитного жилья и бизнес-класса. Причиной такой непривычной для России законопослушности, по версии одного из экспертов, может быть стремление арендодателей отмыть часть своих доходов. Но с этим решением арендодателей — жить на честные доходы — в частности, и связан рост арендных ставок. Еще один фактор роста ставок аренды — рост цен на рынке купли-продажи столичных квартир и необходимость возврата инвестиций в расчетный срок. Удорожание квартир в сегментах элитного и бизнес-класса было в последнее время настолько значительно, что доходность вложений в объекты элитного сегмента жилья начала превышать доходность инвестиций в ПИФы. Например, открытый ПИФ "Альфа-Капитал Металлургия", являющийся лидером доходности в 2007 году в своем классе фондов ценных бумаг, по итогам 8 месяцев показал доходность всего лишь в 22,3%, а как отмечается в пресс-релизе компании "Мосстройреконструкция", квартира в одном из строящихся этой компанией домов с весны прошлого года по настоящее время выросла в цене на 34%. Когда прекратится рост стоимости аренды, никто из экспертов ответить не смог, но опрошенные специалисты не увидели причин для торможения роста цен. Качественное предложение не может вырасти в объеме мгновенно, объясняет Андрей Садо из Penny Lane. Потому что в Москве сейчас дефицит и строительных рабочих — по словам эксперта, на бригады, делающие качественные ремонты и — что не маловажно — в срок, собственники квартир даже в очереди стоят. В результате, столичный рынок жилья перегрет — как в области купли-продажи, так и аренды. "В общемировой практике адекватной признается стоимость среднестатистической квартиры, если она не превышает совокупного дохода среднего домохозяйства за 3,5-4 года, — комментирует Андреев. — В свою очередь, стоимость аренды должна составлять не более половины ежемесячного дохода". В Москве оба этих показателя выше принятых в международной практике. Но стоимость аренды жилья будет расти, пока продолжается рост цен на его покупку, говорят эксперты.

МОСКВА, 8 апреля — РИА Новости. Чиновники предлагают страховым компаниям, пенсионным и паевым инвестиционным фондам приобретать право собственности в доходных домах, говорится в материале, опубликованном во вторник в газете "BusinessFM". "Мы понимаем, что паевые инвестиционные фонды (ПИФ) или страховые компании самостоятельно не будут ничего строить. Они смогут приобретать право собственности на построенный или реконструированный объект и в дальнейшем использовать жилой дом в качестве доходного, как это происходит за рубежом",- цитирует издание слова одного из разработчиков концепции, заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николая Федосеева. Как уточняется в материале, до 2010 года дома коммерческого использования будут строиться или реконструироваться за счет бюджетных средств, а с 2010 года с привлечением коммерческих компаний. Газета указывает, что предполагается, что в 2012 году в Москве будет функционировать около 300 зданий. Частными компаниями будут возведены 266 таких домов. "Инвестиции в недвижимость сегодня один из самых надежных способов вложения с четко прогнозируемой доходностью, поэтому, если эти проекты будут высокорентабельными, НПФ, безусловно, проявят к ним интерес", — цитирует издание слова исполнительного директора Национального НПФ Светланы Касиной. В материале подчеркивается, правительство Москвы во вторник рассмотрит концепцию формирования сети жилых домов коммерческого использования и доходных домов.

На таком фоне за прошлую торговую неделю значения российских биржевых индексов практически не изменились. Всплеск инвестиционной активности наблюдался, пожалуй, только в прошлую среду после заявления представителей банков UBS и Lehman Brothers о мерах, принимаемых для выхода из финансового кризиса. Это позитивно отразилось на котировках банковских бумаг, показавших хороший прирост за прошлую неделю. Что касается большого потенциала российского рынка акций, то он по-прежнему не вызывает никаких сомнений у экспертов. "Однако пока отечественному рынку акций нечем похвастать, кроме фундаментальной привлекательности наших бумаг", — говорит заместитель начальника аналитического управления ИГ "АнтантаПиоглобал" Александр Потавин. Теоретически свежие деньги на наши площадки могут прийти извне. Но если учитывать неопределенность в перспективах роста мировой экономики и возросшие риски потери ликвидности, особо рассчитывать на это пока не приходится. Российские инвесторы, разочарованные отрицательной доходностью паевых фондов, также не торопятся вкладываться в бумаги. В связи с этим в среднесрочной перспективе на фондовых площадках скорее логично ожидать продолжения нисходящего тренда. Рыночная капитализация на РТС, $ млрд Изменение стоимости за день, % Стоимость одной акции, $ ГАЗПРОМ 298,223 +0,65 12,597 РОСНЕФТЬ 95,702 +0,78 9,030 СБЕРБАНК 71,021 +1,39 3,290 ЛУКОЙЛ 70,724 +0,18 83,150 НОРИЛЬСКИЙ НИКЕЛЬ 51,469 — 1,46 270,000 РАО "ЕЭС РОССИИ" 42,437 +1,57 1,034 СУРГУТНЕФТЕГАЗ 35,187 +1,05 0,984 ВЫМПЕЛКОМ 30,769 0,00 600,000 ГАЗПРОМ НЕФТЬ 27,025 0,00 5,700 НЛМК 26,071 +1,16 4,350 МТС 25,375 — 0,55 12,730 ВТБ 25,216 — 1,32 0,003 НОВАТЭК 24,837 0,00 8,180 СЕВЕРСТАЛЬ 22,623 +0,67 22,450 УРАЛКАЛИЙ 19,757 +2,42 9,300 ТАТНЕФТЬ 14,053 0,00 6,450 ММК 13,968 0,00 1,250 АФК "СИСТЕМА" 13,751 0,00 1,425 МЕЧЕЛ 13,737 0,00 33,000 ГИДРООГК 13,671 — 3,06 0,069 ГК ПИК 11,178 0,00 24,500 ПОЛЮС ЗОЛОТО 9,589 0,00 50,300 РОСТЕЛЕКОМ 8,999 +0,82 12,350 МОСЭНЕРГО 8,745 0,00 0,220 СИЛЬВИНИТ 8,608 +0,92 1100,000 ПК "БАЛТИКА" 7,269 0,00 45,000 ОГК-4 7,247 0,00 0,115 ТМК 6,984 0,00 8,000 ЛСР 6,173 0,00 72,500 Источник: ФБ РТС Фонд УК Активы СЧА, тыс. руб.* Стоимость пая, руб. Изменения за день, % Изменения за год, % Тройка Диалог-Добрыня Никитич Тройка Диалог акции 13940174 8226,65 — 0,29 — 6,07 Лукойл Фонд Первый Уралсиб акции 8637216 8540,7 — 0,36 — 12,64 Альфа-Капитал Акции Альфа-Капитал акции 6211311 4281,1 — 0,24 7,67 Петр Столыпин ОФГ Инвест акции 5714886 1003,98 0,15 9,61 Гранат УК РосБанка смешанный 5096726 3476,86 0,12 7,89 Тройка Диалог-Дружина Тройка Диалог смешанный 4471129 43846,27 — 0,34 — 1,59 Лукойл Фонд Консервативный Уралсиб облигации 2796246 2657,56 0,07 12,85 Альфа-Капитал Сбалансированный Альфа-Капитал смешанный 2238915 1355,92 — 0,28 6,76 Тройка Диалог-Илья Муромец Тройка Диалог облигации 2011033 14094,27 — 0,07 7,46 Райффайзен-Акции Райффайзен Капитал акции 1952018 21405,47 — 0,21 — 2,39 Биржевая площадь — Индекс ММВБ УК Банка Москвы индекс 1860262 2946,93 — 0,13 — 2,18 Красная площадь — акции компаний с государственным участием УК Банка Москвы акции 1760981 2522,25 — 0,07 — 6,71 КИТ Фортис — Российская электроэнергетика КИТ Фортис Инвестмент Менеджмент акции 1713885 4731,68 — 0,69 — 31,53 Максвелл Капитал Максвелл Эссет Менеджмент смешанный 1652221 3334,02 — 0,27 — 10,29 Альфа-Капитал Облигации Плюс Альфа-Капитал облигации 1524416 1762,83 — 0,02 4 Замоскворечье — Российская энергетика УК Банка Москвы акции 1450037 1641,54 — 0,1 — 17,44 Альфа-Капитал Металлургия Альфа-Капитал акции 1310134 1622,1 — 0,33 44,55 Атон-Фонд акций Атон-Менеджмент акции 1261001 3257,52 — 0,09 3,36 Интерфин ТЕЛЕКОМ Интерфин Капитал акции 1218322 2270,5 — 0,33 — 11,82 Ренессанс — Акции Ренессанс Управление Инвестициями акции 1202975 1724,85 — 0,49 — 8,39 Страховые инвестиции Лидер смешанный 1134479 104400,6 — 0,01 2,7 Тройка Диалог — Электроэнергетика Тройка Диалог акции 1058895 1472,21 — 0,74 — 17,44 Ренессанс — Облигации Ренессанс Управление Инвестициями облигации 1057398 1360,15 — 0,03 11,01 Райффайзен — Сбалансированный Райффайзен Капитал смешанный 1053649 17267,92 — 0,13 — 0,46 Финансист УК ПромСтройБанка облигации 1047921 1635,43 0,08 5,56 Тактика Регионгазфинанс смешанный 1042196 3995,04 — 0,02 — 8,43 Лукойл Фонд Профессиональный Уралсиб смешанный 960941 5148,83 — 0,12 1,3 КИТ Фортис — Индекс ММВБ КИТ Фортис Инвестмент Менеджмент индекс 957249 2702,83 — 0,15 — 3,34 КИТ Фортис — Фонд сбалансированный консервативный КИТ Фортис Инвестмент Менеджмент смешанный 851968,5 2473,03 0,03 1,25 Газовая промышленность — Облигации Лидер облигации 819233,6 6499,27 — 0,11 5,44 Накопительный Элби Траст смешанный 791701,8 338,69 — 0,11 — 0,14 КИТ Фортис — Российские телекоммуникации КИТ Фортис Инвестмент Менеджмент акции 739232,5 2213,38 — 0,25 — 11,32 Атон-Фонд сбережений Атон-Менеджмент смешанный 733982,3 2231,36 0,05 5,59 Трубная площадь — Российская металлургия УК Банка Москвы акции

Венчурные фонды создадут в форме закрытых ПИФов. 49% капитала (но не более 1,5 млрд рублей) РВК готова обеспечить за счет госсредств, оставшийся 51% управляющим компаниям придется искать самостоятельно. По сути, РВК — это фонд фондов. Приобретая паи в венчурных фондах, РВК не заинтересована в получении прибыли (верхняя ее планка ограничена 5%), что не скажешь о самих управляющих компаниях. Их цель — не только вернуть деньги частных венчурных инвесторов, которые вместе с РВК создали фонд, но и самим остаться в выигрыше. Частно-государственная форма стимулирования инноваций, которая стала внедряться в России после создания в 2006 году РВК со 100-процентным госучастием и уставным капиталом 15 млрд рублей, — калька с израильской системы венчурного финансирования. В Израиле функцию проводника госинвестиций в венчурную индустрию выполняет фонд Yozma. Как и ближневосточный аналог, РВК в отборе проектов, которым необходима финансовая помощь, не участвует. Она лишь контролирует, чтобы деньги шли по направлениям, указанным в ее инвестиционной стратегии: нанотехнологии, IT-технологии, транспортные, авиационные и космические системы, энергосбережение, рациональное природопользование, противодействие терроризму. Пока РВК дает деньги на проекты, прошедшие стадию НИОКР и фактически готовые к внедрению в промышленность (стадия start-up). По словам экспертов, венчурный рынок остро нуждается в помощи государства на более ранней, так называемой посевной стадии, когда, кроме идеи, у ее разработчиков ничего нет. Начать тратиться на этой стадии РВК планирует с лета. Сумма небольшая — всего 1 млрд рублей. По оценкам Союза бизнес-ангелов России (физические и юридические лица, занимающиеся венчурным инвестированием), посевному сектору не хватает 100 млрд рублей. Проблемы перехода отечественной экономики на инновационную модель развития будут обсуждаться на ближайшем заседании Госсовета. Пока РВК этому переходу если и способствует, то не сильно. Доля России в общемировом технологическом секторе — около 0,3%. Отечеcтвенные компании, в том числе крупные, предпочитают не вкладываться в разработку новых технологий, а покупать готовые. Предыдущий отбор управляющих компаний принес РВК лишь репутационные потери. Венчурный фонд с ЗАО "Финанстраст" после скандальных заявлений главы компании Олега Шварцмана так и не был создан. Результаты деятельности двух других победителей — ЗАО "ВТБ Управление активами" и ООО УК "Биопроцесс Кэпитал Партнерс" — к инновационному прорыву также пока не привели.

Четыре крупные управляющие компании "Альфа-капитал", "Ренессанс Управление инвестициями", "Максвелл Эссет Менеджмент" и "Дэ-Вэ-ЭС ИнвЕстмент" получили убытки по итогам прошлого года. Топ-менеджеры компаний оправдывают такие результаты затратами на развитие бизнеса. Участники рынка считают, что ещё одной важной причиной убытков стали необоснованно высокие расходы на персонал при том, что приток новых клиентов в ПИФы замедлился.

Автореферат на основе данных GZT.RU, РИА «Новости», «СИТИ-FM».

Подобные документы:

ДФК-финанс 2009-2011