4 февраля 2008: Как грамотно инвестировать в недвижимость?
Как, куда и почему Какие же сегменты российского рынка недвижимости являются наиболее привлекательными для частных лиц? Отвечая на этот вопрос, надо учесть, что, как правило, частный инвестор обладает ограниченным объемом денежных средств. Важно, чтобы имеющихся в распоряжении частного инвестора средств было достаточно для того, чтобы профинансировать создание довольно значительной строительной единицы. Под такой единицей в минимальном случае мы понимаем квартиру, офис и т.д. Хотя существует и вариант опосредованного инвестирования в недвижимость. Это участие в пае соответствующих инвестиционных и паевых фондов, однако, в этом случае инвестор разделит прибыль, а значит и риски, с управляющей компанией, и не сможет влиять напрямую ни на объект вложений, ни на их доходность. Кроме указанных способов существует ещё частная инициатива образования простого товарищества, в целях деятельности которого будет инвестирование в недвижимость. Это тип советских кооперативов. Что касается минимальной суммы свободных денежных средств, которой должен располагать потенциальный инвестор, то для столицы эта сумма начинается от 200 тысяч долларов. Если же объектом инвестиций являются удаленные от столицы объекты, то сумма уменьшается и порой довольно существенно. Причем, если речь идет не о столице, то помимо жилья может быть довольно интересен вариант покупки/аренды земельного участка, предназначенного для жилого строительства.
Инвестиция в кредит Очевидно, что для инвесторов интересны объекты недвижимости, доход по которым значительно превышает среднюю банковскую ставку процента по аналогичным срокам и суммам депозита. Это значит, что годовая процентная ставка должна быть не меньше 15% за вычетом всех накладных расходов. Одна из интересных схем для начинающих инвесторов подразумевает инвестирование заемных средств. Насколько же выгодна схема, когда на ипотечный кредит покупается квартира и сдается в наем? По мнению экспертов, в зависимости от исходных экономических условий такая схема вполне возможна. Некоторое время назад аналогичных операций на российском рынке недвижимости было довольно много. Однако для завершения такой сделки "в ноль" в оговоренный в ипотечном договоре срок необходимо одновременное сочетание следующих основных факторов: — Покупка квартиры должна быть осуществлена по минимальной цене; — Срок ипотечного кредитования должен быть не менее 25 лет, или же должна быть возможность либо продления этого срока, либо заключения "дутой" ипотеки; — Погашение ипотечного кредита должно проходить по схеме, наиболее приближенной к той, при которой проценты и основное тело кредита гасятся равными долями; — Первоначальный взнос должен составлять от 10% до 20%. Естественно, что самой квартире следует обладать конкурентными рыночными свойствами, чтобы быть сданной в аренду без каких-либо проблем по максимальной ставке. В настоящее время в условиях высокой средней цены на московскую недвижимость такого рода сделки стали более проблематичными, но они не исключены для регионов. Так, инвестиционно привлекательными регионами, на наш взгляд, являются Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, города Московской области и др. Вообще, в настоящее время любая инвестиционная покупка квартиры с использованием любой кредитной схемы, в том числе и ипотеки, является эффективной с точки зрения доходности на вложенный капитал. При условии, конечно, что заемщик изначально финансово состоятелен. "В случае если ипотека — единственный способ улучшить жилищные условия при отсутствии стоимости, которую можно заложить, или есть гарантированная обеспеченность дохода в будущем, такая сделка неизбежно приведет к банкротству инвестора", — считает ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. Что касается того, какие районы Москвы являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиционной покупки квартиры, эксперт считает, что в случае соблюдения условий, указанных выше, им может быть любой московский район.
Вместо резюме Что же является определяющим для успешного инвестирования в недвижимость? Люди, которым удается зарабатывать на недвижимости серьезные деньги, прежде всего, превосходно знают рынок. Они знают его историю, динамику, тенденции. Они информированы о планируемых девелоперских проектах. И конечно, они знакомы со многими участниками рынка и располагают некой инсайдерской информацией. Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, скорее всего, никаких сверхприбылей в первое время вы не заработаете. Однако грамотные действия начинающему инвестору вполне могут подсказать профессиональные консультанты в этой сфере. Стоит четко осознавать, что для любого инвестора на любом рынке, если он не пользуется услугами профессионального посредника для наибольшей эффективности действий, необходимо быть не просто в курсе событий рынка, но и довольно полно знать его особенности. Понимание и чувствование рынка дадут возможность инвестору верно определить время вхождения на рынок при известных рисках, а также время выхода с рынка и фиксации прибыли.
Информация об участнике blue- glue.
"ПИФы довольно слабо себя чувствуют на падающих рынках, — комментирует аналитик ФК "Открытие" Гельды Союнов. Инвестиционная декларация обязывает ПИФы держать большую часть своих активов в бумагах".На доходности паевых фондов прошедшая неделя отразилась негативно, поддерживает руководитель пресс-службы ИХ "Финам" Владислав Кочетков. "Коррекция превела к отрицательной доходности по большинству ПИФов, включающих в свои портфели акции", — говорит он.Впрочем, пайщики на этом фоне, напротив, активизировались и активно начали вносить денежные средства в заметно подешевевшие ПИФы, говорят эксперты. "Одной из причин этого является и то, что многие эксперты склоняются к тому, что в ближайшее время рынок должен возобновить свой рост", — резюмирует Кочетков.
Для наших соотечественников рынок интересен не в последнюю очередь сходством менталитета, территориальной близостью и мягким климатом. Но главное достоинство Болгарии состоит в том, что здесь можно найти недвижимость на практически любой вкус и кошелек.
Для инвесторов Если вы располагаете суммой порядка 50 тысяч евро и выше и хотите, чтобы деньги работали на вас — это вполне может оказаться ваш вариант. Фактически, в этом случае покупка недвижимости в Болгарии является альтернативой банковскому депозиту, участию в паевых фондах или покупке недвижимости в России. Разумеется, каждый из вариантов имеет свои достоинства, но и у болгарской недвижимости их не меньше. В частности, разместив свои деньги в банке или купив пай в компании, надо хоть как-то отслеживать ситуацию на рынке и при необходимости перемещать средства. Здесь же, один раз совершив вложение, вам больше не придется заниматься управлением капитала. А все вопросы, связанные с покупкой недвижимости, оформлением кредита и прочими формальностями всегда можно передоверить профессионалами. По мнению экспертов, покупку недвижимости целесообразно осуществлять с использованием банковских кредитов, которые в Болгарии выдаются под низкие проценты. Процент по кредиту составляет порядка 6,3— 8 % в год на 25 лет на сумму до 60 % от стоимости недвижимости. Такая схема инвестирования обеспечит рост ваших доходов до 30— 48 % в год. И этот рост будет выше, чем рост цен на саму недвижимость (именно за счет привлечения заемных средств). Помимо того, что вы получите доход, продав недвижимость через несколько лет, практически сразу вы сможете получать доход от сдачи квартиры или дома в аренду.
Для дилетантов Для тех, кто пока не располагает такой суммой, но тоже задумывается о покупке недвижимости за рубежом, существуют и более доступные варианты. Например, тур "За домиком в Болгарию". По мнению создателей этого продукта, предложение такого туристического путешествия в Болгарию может быть интересно людям различного достатка. А причина этого в том, что в Болгарии есть домики в горах стоимостью от 3000— 5000 евро со вполне комфортными условиями проживания. И, поскольку рынок не чинит никаких препятствий покупателям недвижимости с другим гражданством, то фактически вы совмещаете отдых с инвестиционными целями. Покупаете тур, прилетаете в Болгарию и за 7 дней становитесь обладателем выбранного домика. Что же можно купить в Болгарии за такие деньги? Например, домик в деревне Батулия, что в 15 километрах от Софии. Непосредственно в этой деревне есть дома стоимостью от 5000 до 8000 евро. В 45 километрах от Софии — деревня Лесковдол. Она расположена в 10 километрах от трассы и здесь цены на недвижимость составляют от 5000— 10000 левов, т.е. от 3000 до 5000 евро. Все хлопоты по организации тура и оформлению покупки в собственность готовы взять на себя местные риелторы, да и среди столичных фирм немало тех, кто охотно работает с Болгарией. Так что потенциальному покупателю остается только выбрать дом и решить, что делать с ним дальше.
На днях Юрий Лужков подписал постановление, согласно которому все объекты на территории "Москва-Сити" должны быть готовы в 2010 году и только на строительство одной из самых высоких башен в мире — "Башни России" — мэр дал на два года больше времени. Однако эксперты сомневаются, что деловой центр будет целиком готов в определенный правительством срок. В частности, сомнения связаны с планами властей в 2008 году закончить строительство комплекса административных зданий столичной мэрии и Мосгордумы, в который должны переехать практически все московские чиновники из исторического центра Москвы. Общая площадь комплекса из четырех 71-этажных башен должны составить ориентировочно 765 тыс. м2.Новое здание мэрии стало одним из долгостроев "Москва-Сити" из-за проблем с поиском инвестора, в том числе среди зарубежных компаний. После неудачных попыток через тендер найти инвестора правительство хотело взять кредит. Затем были планы создать закрытый ПИФ недвижимости, но и этим планам было не суждено осуществиться. "Мы в свое время хотели принять участие в конкурсе по подбору инвестора для строительства новой мэрии, — рассказал dp.ru совладелец и член совета директоров Mirax Group Максим Темников. — Насколько мне известно, единственным инвестором проекта стало все-таки московское правительство. И если у мэрии есть деньги, то административный комплекс, может быть, будет готов в срок, тем более строительство уже началось"."Мое сомнение связано со строительством "Башни России", — сказал Темников. — Это слишком амбициозный проект. Подобная башня в ОАЭ — 807-метровая Burj Dubai — строится уже три года и до окончания ее строительства еще далеко. На "Башню России" понадобятся не меньше пяти лет, это притом, что строительство еще не началось".
количество обезличенных металлических счетов (ОМС) в Банке Москвы выросло в три раза, в банке "Союз" — на 40%. В Сбербанке за сентябрь — декабрь 2007 г. количество ОМС увеличилось на треть. Открыв офисы после новогодних каникул, банкиры обнаружили новый всплеск интереса к ОМС. "В январе у нас открыли столько же ОМС, как за предыдущие три месяца", — удивляется начальник отдела операций с драгметаллами банка "Зенит" Владимир Згурский. Банк "Союз" оценивает прирост числа ОМС физических лиц за январь в 8—10%. Хитом продаж у инвесторов по-прежнему остаются золотые ОМС. Так, в Банке Москвы их доля составляет 80%. Банкиры отмечают, что открывать ОМС новых вкладчиков провоцируют прогнозы аналитиков, сулящих продолжение роста цен на золото до $1500 за тройскую унцию в течение пары лет и наблюдающийся не первый год рост цен. 29 января курс золота обновил очередной исторический максимум: цена тройской унции поднималась до $933. Начальник отдела операций с драгметаллами Банка Москвы Вячеслав Васильев рассказывает, что некоторые клиенты предпочли вывести часть денег из паевых фондов и разместить на ОМС. Згурский вспоминает отдельных граждан, которые перемещают на ОМС деньги с депозитов. "Видя уровень инфляции и высокую волатильность на финансовых рынках, люди ищут, в чем сберегать средства", — объясняет замдиректора департамента операций с драгметаллами Номос-банка Алексей Васильев. Ведь только за последний месяц открытые в Сбербанке ОМС в золоте принесли 3,8% чистого дохода. По словам банкиров, большинство клиентов открывают ОМС для долгосрочных инвестиций. А дилер отдела по работе с драгметаллами банка "Союз" Сергей Устименко говорит, что и количество клиентов, играющих на курсах металла в ежедневном режиме, также увеличивается, но медленнее. Около 10% наших клиентов активно играют на ОМС с использованием маржинальной торговли, добавляет он. "Такие клиенты могут заработать за неделю от $1000 до $20 000, но и риск потерять большую сумму также велик", — говорит дилер. С помощью ОМС клиенты банков пытаются проводить и простые спекуляции. Но для этого они чаще используют счета в серебре. Колебания цен серебра были наиболее существенными, замечает Васильев из Банка Москвы. Действительно, разброс цен на серебро в течение прошлого года составил $11—16,2 за унцию (около 46% от минимального значения), а на золото — $606—838 (или 38%). А Васильев из "Номоса" вспоминает студента, который играет, имея на счете всего 40 г серебра. По его словам, некоторые из клиентов традиционно приобретают металл во время летнего спада, а в декабре фиксируют прибыль. Сейчас эти клиенты ожидают коррекции, чтобы снова вложить средства в драгметаллы, добавляет он. Многие клиенты, открывавшие счета еще 3—5 лет назад, при нынешних уровнях цен не спешат фиксировать прибыль, отмечает главный трейдер по операциям с драгоценными металлами банка "Уралсиб" Валерий Окулов. Поскольку золото и серебро достаточно дороги, Васильев из Номос-банка рекомендует сейчас инвестировать в ОМС единовременно не более четверти предполагаемой суммы: "Если еще цена вырастет, стоит зафиксировать прибыль, а вот если упадет — докупить металла". Если инвестор хочет заниматься активной торговлей и точно не намерен продавать купленный металл в течение ближайших трех месяцев или долее, ему имеет смысл открыть срочный металлический вклад, напоминает Устименко. Тогда можно рассчитывать на дополнительную прибыль: на такие вклады банки начисляют проценты в металле до 2,5% годовых. Однако по российскому законодательству со 100%-ного дохода по ОМС банк удержит налог в размере 13%.
Автореферат на основе данных Dometra.Ru, DP.RU - деловые новости, «Ведомости».
Подобные документы:
ДФК-финанс 2009-2011